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疫情之后大城市布局面臨優化,這幾類投資將成熱點
2020-03-06 10:02:04   來源:第一財經   

  疫情之后大城市布局面臨優化,這幾類投資將成熱點

  多中心的發展模式,意味著未來我國城市的空間布局將會出現一些明顯的變化,郊區組團、衛星城的發展將會加快。

  此次新冠肺炎疫情爆發,也催生了人們對于選擇大城市還是中小城市的討論。但在業內人士看來,疫情之后,人口向大城市集聚的態勢不會改變,甚至有可能會進一步加快。因此,如何提升大城市的韌性、優化城市布局顯得更為重要。

  專家預計,郊區組團、衛星城將因此迎來快速發展,而連結這些組團、生活圈的各類交通基礎設施就會成為投資熱點。

  人口向大城市集聚的態勢不會改變

  中國城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎對第一財經記者分析,疫情屬于短期沖擊,不會改變中國城市空間演變的基本方向。未來,中國的中心城市仍然會得到較大發展。中心城市引領都市圈、城市群,城市群推動區域協調發展的基本路徑不會改變。

  “由于疫情幫助我們找到城市群、都市圈、中心城市的短板,隨著未來短板的修復,他們會在高質量發展上獲得更多的動能。”馮奎說,就城市品質而言,未來既要有正面清單,也要有負面清單,正面清單是比長板,負面清單是要查短板、補漏洞、找弱項。

  疫情同時表明,遇到重大災變,自給自足的功能空間顯得尤為重要。

  華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經記者分析,人口向大城市、優勢區域集聚的態勢不會發生改變,這是由經濟規律決定的。大城市的醫療、教育等公共資源和就業發展機會都是中小城市難以比肩的。

  其中,在疫情之后,綜合醫療資源無疑是人們更為關注的重點。根據復旦大學醫院管理研究所發布的“2018年度復旦版中國醫院排行榜”百強醫院榜單,北京共有21家醫院上榜,位居第一;上海18家,位居第二;廣州以9家位居第三。北上廣之后,武漢、西安、重慶、杭州4個城市以5家醫院位列第二梯隊;南京和成都均為4家;濟南、天津、長沙、沈陽各有3家。

  從頂級醫院的分布情況來看,主要集中在直轄市、大區中心城市和強省會城市。而類似深圳、廈門、蘇州、青島、寧波等沿海非省會強市,也在積極補上醫療衛生方面的短板。

  廣州鼎聚科技服務有限公司負責人張明說,大城市不僅醫療資源雄厚,而且受關注度高,交通基礎設施好,一旦發生緊急情況,物資的運輸也更為便利。這些都是小城市難以企及的。

  廣東省體制改革研究會執行會長彭澎對第一財經記者分析,從醫療方面來說,很多中小城市的醫療資源較為薄弱,且很多醫療設備很昂貴,如果人口過于分散的話也不經濟,另外很多優秀的醫療人才也更愿意留在大城市。因此,未來要通過大城市帶動中小城市發展,實行分級治療、聯動發展。

  彭澎還表示,雖然人口向大城市集聚的態勢不會轉變,但大城市內部是可以做很多調整的。比如城市的醫療資源盡量不要過度集中在某一個區域,尤其是不要過度集中在老城區,在空間布局上要更加合理。

  隨著人口的聚集,未來大城市的基建投資也會更多。胡剛說,受疫情影響,未來大城市的韌性——城市受沖擊之下的快速應對和恢復能力廣受關注。倉儲、交通道路、公共場館、醫療救助、電力及供水設施等都是韌性城市建設的關鍵。大城市未來一定要有在常規和非常規時期的兩套不同的運營系統。

  大城市布局優化:郊區、衛星城崛起

  大城市的規模經濟效益無法阻擋,優化城市布局就顯得更為關鍵。北京大學首都發展研究院院長李國平教授分析認為,大都市圈內的核心城市普遍受到交通、住房、環境、物價等問題的困擾,因此需要建立多中心、網絡化的大都市結構,形成若干中心來分散單中心。

  多中心的發展模式,意味著未來我國城市的空間布局將會出現一些明顯的變化,郊區組團、衛星城的發展將會加快。

  58同城、安居客近日發布的《疫情期間樓市報告》顯示,受疫情影響,購房者未來選房時對室內空氣流通性、小區的人口密度、社區規模等將更為關注,占比均超過50%;對于選房的地段傾向性,48.4%的購房者更傾向于購買居住條件較好的遠郊房源。

  58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析,一方面是由于疫情影響,人群的出行受到相應限制,對于居住社區的外部環境、居住空間的內部尺度要求都在短期內得到明顯提高,這一需求在疫情結束后會出現一定下滑。另一方面也預示著人群對于理想居住生活的要求進一步提升,未來一二線城市產城融合的衛星城或郊遠區域,尤其是規劃好、環境好的區域的吸引力將愈加體現,這一現象尤其在一線城市將更為明顯。

  胡剛分析,在疫情結束之后,人們對于居住環境、小區的要求會提高,很多人會傾向環境更好的小區。“在市中心已有一套房的,有條件會選擇在郊區買一套。”

  實際上,在不少大城市,郊區、外圍區域人口占比在不斷上升。以杭州為例,近年來杭州老城區(上城區、下城區、江干區、拱墅區、西湖區、名勝區)常住人口增幅遠低于全市;周邊地區(濱江區、經開區、大江東、蕭山區、余杭區、富陽區、臨安區)是杭州常住人口增長的主要區域。

  在廣州,近幾年增城、南沙、蘿崗等外圍區域人口增長迅速,這些區域的地鐵客流量增長迅猛。

  馮奎預計,在未來城市發展中,會更加重視城市組團、半小時生活圈、一刻鐘生活圈等形態。連結這些組團、生活圈的各類交通基礎設施當然就成為投資的熱點。

  其中,城市軌道交通尤其是市域快軌將成為基建補短板的重要內容。根據中國城市軌道交通協會的統計,截至2019年12月,共計6730.27公里的城軌交通運營線路中,市域快軌達715.61公里,占比10.63%,成為地鐵之外最重要的制式。可見,近年來隨著我國人口向中心城市、都市圈的集聚,市域快軌的作用日益凸顯。

  胡剛分析,市域快軌的時速一般可以達到100~160公里,很多原來需要一個小時的路程,現在半個小時就可以到了,這也使得中心城市的拓展范圍更廣了,使得周邊的外圍郊區、衛星城成為人們日常可以居住生活、通勤的區域,這在很大程度上優化了大城市的空間布局。

  在人口郊區化、郊區及衛星城發展的過程中,圍繞這些區域的道路、停車場、學校、醫院等基礎設施建設也將大幅增加,大城市的基建投資會更多。

  彭澎說,未來中心城市、大城市內部的空間結構要做一些優化調整,比如對外圍區域板塊的教育、醫療加大投入,提高外圍區域的吸引力。新城區、外圍區域建設一定要高標準,公共基礎設施要完善。在外圍區域舒適度提升的情況下,加之房價等因素的作用,外圍區域的發展會越來越好。

  他認為,在不少人轉移到外圍區域,中心城區“抽疏”之后,中心城區可以安排更多的廣場、公共空間,這些地方可以作為應急救援的重要場所,進而使得城市空間布局進一步優化。

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